Xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh hiện là một trong những nội dung cơ bản trong chiến lược phát triển kinh tế đất nước của Chính phủ Việt Nam.
Để làm được điều này, pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất nói chung cần phải được hoàn thiện, bởi đất đai là yếu tố cơ bản cấu thành nên hàng hóa bất động sản cũng như là đối tượng giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Bất động sản
Về mặt ngôn ngữ, bất động sản là các tài sản không thể di dời (‘bất động’) được. Luật pháp Việt Nam không định nghĩa cụ thể thế nào là bất động sản, mà chỉ liệt kê những loại tài sản nào là bất động sản. Căn cứ Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
- Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản khác với các loại tài sàn khác bởi các đặc điểm sau đây:
- Không di dời được
Ở đây cần được hiểu là nó có tính cố định và ổn định về vị trí so với các loại tài sản là động sản. Tuy nhiên tính cố định chỉ mang nghĩa tương đối mà thôi. Các tài sản khác cũng được coi là bất động sản khi nó phụ thuộc và luôn gắn liền với đất đai (một loại bất động sản). Đặc điểm này cho thấy đối tượng tài sản là bất động sản đa dạng và phân biệt được với động sản.
- Khan hiếm
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ…
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản còn có tính riêng biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau…
- Bền vững
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai hoặc thay đổi cấu trúc địa chất. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, đặc tính bền vững của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Chính vì tính chất bền vững của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
- Tương quan giá trị
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác, hay nói một cách khác giá trị của bất động sản chủ yếu dựa trên yếu tố địa lý, vị trí, môi trường.
Chẳng hạn, giá trị của thửa đất, căn nhà mặt tiền bao giờ cũng cao hơn nhà đất cùng loại, cùng diện tích ở trong ngõ, hẻm, hoặc giá trị cùa căn nhà ở nơi trung tâm thương mại bao giờ cùng cao hơn nhà ờ nơi xa trung tâm thương mại. Đây cũng là đặc điểm có tính đặc thù cùa bất động sản.
- Quyền và hình thức sở hữu bất động sản
- Hình thức sở hữu
- Sở hữu toàn dân (đối với đất đai).
- Sở hữu Nhà nước.
- Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội.
- Sở hữu tập thể.
- Sở hữu tư nhân.
- Sở hữu chung.
- Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp.
Tuy nhiên đối với đất đai thì có tính đặc thù riêng cụ thể là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý” – Điều 4 Luật đất đai năm 2013, còn đối với cá nhân, tổ chức chỉ có “quyền sử dụng đất”, đây cũng được xem là một tài sản – bất động sản.
- Quyền sở hữu đối với tài sản
Điều 158 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định các quyền sở hữu tài sản bao gồm:
- Quyền chiếm hữu tài sản.
- Quyền sử dụng tài sản.
- Quyền định đoạt tài sản.
- Quyền sử dụng đất
Điều 166, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng có các quyền chung như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bô đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm.
- Những vấn đề cần lưu ý khi giao dịch bất động sản
- Giá đất
Việc định giá đất theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013 phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
- Đấu giá quyền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật đất đai năm 2013:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiên sử dụng đất, tiền thuê đất.
Các trường hợp không đâu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật đất đai năm 2013;
- Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;
- Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội nhà ở công vụ;
- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật đất đai năm 2013 mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;
- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
- Qui định của pháp luật về thị trường bất động sản
Đây là một yêu cầu rất quan trọng khi tham gia thị trường bất động sản, bởi lẽ nếu nắm vững các qui định của pháp luật thì người kinh doanh sẽ tránh được những rủi ro pháp lý, làm giảm bớt những khó khăn do làm không đúng pháp luật (chẳng hạn nếu nắm rõ các quy định về chuyển nhượng, cho thuê về quyền sử dụng đất thì người kinh doanh sẽ thự nhanh chóng đúng pháp luật việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tác).
Ngược lại, nếu không nắm rõ các quy định của pháp luật sẽ có thể dẫn đến phát sinh tranh chấp, gây thiệt hại cho các bên tham gia thị trường bất động sản.
- Lựa chọn đối tác tư vấn pháp lý
Nói chung cho dù bạn là nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp) hay là cá nhân có nhu cầu mua bán, kinh doanh bất động sản thì không phải bao giờ bạn cũng am hiểu tất cả các lĩnh vực chuyên môn cần thiết cho việc kinh doanh bất động sản.
Vì thế để tham gia thành công một giao dịch bất động sản bạn nên nhờ tư vấn ở những tổ chức tư vấn uy tín hoặc chuyên gia đáng tin cậy về những lĩnh vực bạn chưa nắm vững.
- Công chứng, chứng thực giao dịch
- Đối với đất đai
Quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
-
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b dưới đây:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyên đôi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Đối với nhà ở
Quy định tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014:
-
- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại điểm b dưới đây. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
- Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
- Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản
Quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ. không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
- Thời điểm xác lập, chuyển quyền sở hữu
- Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
- Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.
- Trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
- Tặng cho bất động sản
-
- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
- Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.
- Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
- Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
- Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.”
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản
- Đối với giao dịch nhà ở
Quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014:
-
- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”
- Đối với giao dịch dân sự
Quy định tại Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015:
-
- Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
- Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
- Đối với giao dịch kinh doanh bất động sản
Quy định tại Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
-
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
