Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu – Điều 53 Hiến pháp năm 2013. Tuy là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác sử dụng và các chủ thể này được gọi là người sử dụng đất hay chủ thể sử dụng đất.
Khi sử dụng đất, ngoài việc thực hiện khai thác sử dụng đất, các chủ thể còn được quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) – giao dịch QSDĐ theo quy định của pháp luật – Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Nghĩa là, giao dịch về đất đai trong điều kiện chế độ sở hữu đất đai hiện nay được thực hiện thông qua giao dịch .
Nói cách khác, QSDĐ chứ không phải là quyền sở hữu đất đai, mới chính là đối tượng giao dịch trên thị trường ở Việt Nam. Đây là điểm hết sức đặc biệt. Tính đặc biệt này chỉ có thể làm rõ khi chúng ta làm rõ thuật ngữ “QSDĐ” – một yêu cầu quan trọng để có sự đi pháp luật thích hợp cho việc xây dựng thị trường BĐS nói riêng và kinh tế thị trường nói chung ở Việt Nam.
Đất đai là một loại tài sản, vì vậy, QSDĐ, nếu xét góc độ là quyền sử dụng một loại tài sản, hiểu theo nghĩa thông thường, chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai. Ở góc độ này, QSDĐ là một khái niệm pháp lý dùng để chỉ một trong những quyền năng của chủ sở hữu đất đai.
Theo pháp luật hiện hành, ngoài việc khai thác, hưởng các lợi ích từ đất đai nói trên, QSDĐ còn bao hàm cả việc người SDĐ được quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ (gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn) của mình như là những giao dịch về tài sản.
Và để được thực hiện các quyền giao dịch này, người sử dụng đất phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với Nhà nước như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,…, trừ trường hợp đặc biệt Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Khoản 1 Điều 54 Luật đất đai năm 2013. Ở góc độ này, QSDĐ mang nội dung kinh tế sâu sắc và nó là một quyền kinh tế.
Như vậy, QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành không chỉ là quyền mà còn bao hàm các nghĩa vụ. Hơn thế nữa, nó không phải là một loại quyền năng thông thường của chủ sở hữu tài sản mà nó còn là một loại tài sản. Khi còn trong tay Nhà nước, QSDĐ chỉ là một trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi đã chuyển giao cho người sử dụng đất, QSDĐ được chuyển hóa thành một loại tài sản đặc biệt.
Đây là yêu cầu tất yếu cho việc “thị trường hóa đất đai” trong nền kinh tế thị trường, khi mà người trực tiếp sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai và người sở hữu đất đai lại không trực tiếp sử dụng đất. QSDĐ là một khái niệm phức tạp – nó vừa là một khái niệm pháp lý, vừa là một khái niệm kinh tế.
Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành là một khái niệm mà nghĩa gốc của các từ đơn lẻ hợp thành không đủ sức thể hiện hết nội dung và bản chất của nó. Nghĩa là QSDĐ ở đây không dừng lại ở việc chỉ được sử dụng, mà QSDĐ phải được coi là một tổng thể không thể là rời các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
Tổng thể này làm cho QSDĐ trở thành loại tài sản đặc biệt có thể được chuyển dịch giữa những người sử dụng đất với nhau mà thông qua đó có thể làm thay đổi chủ thể chiếm hữu và sử dụng đất đai.
Việc chế định QSDĐ như trên có thể coi là phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước. Với tư cách là người đại diện cho toàn dân nắm quyền sở hữu đất đai, Nhà nước có trách nhiệm phân phối lại đất đai một cách công bằng và hợp lý.
Bên cạnh đó, đất đai là một loại tài sản quan trọng quyết định sự phát triển kinh tế – xã hội, bởi đất đai vừa là một loại tài nguyên hạn chế, một loại tài sản có giá trị lớn và mang tính cộng đồng. Chính vì vậy, quyền sở hữu đất đai chỉ có ý nghĩa thực sự khi mà các lợi ích kinh tế của chủ sở hữu được đảm bảo.
Nếu không đạt được yếu tố này, quyền sở hữu đất đai chỉ còn là hình thức và là “cái vỏ rỗng thiếu sinh khí”. Thông qua các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện cho Nhà nước, quyền sở hữu đất đai đã thể hiện đúng bản chất của mình và trở nên có ý nghĩa thực tiễn.
Tất nhiên, khi người sử dụng đất phải “trả giá” cho QSDĐ của mình, họ phải đạt được những lợi ích nhất định. Một trong những lợi ích đó được biểu hiện qua việc QSDĐ của họ được coi như một tài sản.
Tóm lại, QSDĐ là một loại quyền tài sản. Quyền tài sản này không chỉ dừng lại ở quyền được khai thác những thuộc tính có ích của đất mà còn bao hàm cả quyền được giao dịch nó như giao dịch các loại tài sản hữu hình. Đây chính là yếu tố làm cho QSDĐ có điểm gần giống với quyền sở hữu đất đai.
Việc thực hiện hành vi giao dịch QSDĐ của người sử dụng đất được pháp luật quy định hầu như “tương đương” hay gần gũi với quyền định đoạt của chủ sở hữu. Thực tế cho thấy, dù người sử dụng đất được giao dịch QSDĐ nhưng các quyền này luôn bị hạn chế bởi ý chí của Nhà nước – chủ sở hữu – thông qua các điều kiện giao dịch.
Vì vậy, chế định QSDĐ suy cho cùng là cách thức để đưa quan hệ đất đai vào quan hệ thị trường trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân. QSDĐ là quyền tài sản, là loại tài sản đặc biệt được “tách rời” một cách tương đối độc lập khỏi quyền sở hữu đất đai của Nhà nước để có thể đáp ứng được cầu của nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường./.
